임차한 건물에서 불이 나면, 원장님은 어디까지 책임지나

산후조리원의 상당수는 건물을 임차해 운영합니다. 그래서 화재가 나면 손해가 세 갈래로 갈립니다. 원장님이 투자한 인테리어와 집기가 타고, 임차한 건물 자체가 타고, 불이 번져 같은 건물의 다른 층이나 옆 건물에 피해를 줍니다. 이 셋은 서로 다른 법리와 서로 다른 담보로 처리되며, 임차인이라는 지위 때문에 부담이 생각보다 무겁습니다.

임차인은 '내 잘못이 없음'을 스스로 보여야 합니다

임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 원래 상태로 반환할 의무를 집니다. 그런데 화재로 건물이 소실되면 이 반환의무를 이행할 수 없게 됩니다. 법원은 이 상황을 채무불이행으로 보고, 임차인이 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 점을 증명하지 못하면 손해를 배상할 책임을 진다고 판단해 왔습니다. 화재의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 마찬가지입니다.

일반적인 불법행위에서는 피해자가 가해자의 과실을 증명해야 하지만, 임차 건물 화재에서는 방향이 반대라는 뜻입니다. 원인 불명이라는 결론은 임차인에게 유리하게 작용하지 않습니다. 전기설비 점검 기록, 소방설비 관리 이력, 화기 사용 통제 규정, 야간 순찰 기록처럼 선량한 관리자의 주의를 다했음을 보여 줄 자료가 남아 있어야 비로소 다툴 여지가 생깁니다.

다만 예외도 있습니다. 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 볼 수 있다면, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 책임을 물을 수 없다고 본 판단도 있습니다. 건물 공용부의 배선이나 설비에서 발화한 경우가 여기에 해당할 수 있어, 사고 직후 발화 지점을 확인하고 기록해 두는 일이 중요합니다.

임차한 부분과 그 밖의 부분은 법리가 갈립니다

대법원은 임차 건물 화재에서 임차 목적물 자체와 그 외의 부분을 나누어 보고 있습니다. 임차 목적물에 대해서는 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 이상 손해배상책임을 부담하도록 하고, 임차 목적물 외의 부분에 대해서는 임대인이 임차인의 귀책사유와 인과관계 등을 증명하도록 구분한 것입니다.

산후조리원 원장님 입장에서 이 구분은 실질적인 의미가 있습니다. 우리가 쓰는 층은 앞의 법리가, 불이 번져 간 위층이나 아래층, 옆 건물은 뒤의 법리가 적용됩니다. 그렇다고 뒤쪽이 가볍다는 뜻은 아닙니다. 산후조리원은 24시간 운영되고 화기와 전열기구를 쓰는 공간이 있어 발화 원인이 시설 내부에서 특정되는 경우가 드물지 않고, 그러면 인과관계 증명이 어렵지 않게 이루어집니다.

여기에 「실화책임에 관한 법률」이 함께 작동합니다. 이 법은 실화로 인해 연소가 확대된 부분의 손해에 대해 배상의무자가 법원에 손해배상액의 경감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 경감이 인정될 수 있다는 것이지 책임이 없어진다는 뜻은 아니며, 경감의 폭도 법원의 판단에 달려 있습니다. 확산 손해가 큰 건물일수록 이 불확실성을 담보로 덮어 두는 편이 안전합니다.

건물주 보험이 있어도 원장님에게 청구가 옵니다

상담에서 자주 듣는 말씀이 “건물주가 보험을 들어 두었으니 괜찮다”는 것입니다. 그러나 건물주의 화재보험이 건물 손해에 대해 보험금을 지급하면, 그 보험자는 지급한 범위에서 건물주가 임차인에 대해 가지는 손해배상청구권을 대위 취득해 임차인에게 구상을 청구할 수 있습니다. 건물주 보험의 존재는 원장님의 책임을 없애는 것이 아니라 청구하는 상대가 건물주에서 보험회사로 바뀌는 결과에 가깝습니다.

이 구상을 막아 주는 것이 임차자배상책임 담보입니다. 임차인이 임차 목적물의 멸실·훼손에 대해 임대인에게 지는 법률상 손해배상책임을 보상하는 구조로, 임차 형태로 운영하는 산후조리원이라면 사실상 필수에 가깝습니다. 임대차계약서에 임차인의 보험 가입 의무가 명시되어 있는 경우도 많으니 계약서 조항부터 확인해 보시기 바랍니다.

여기서 한도 설정의 기준이 헷갈릴 수 있습니다. 임차자배상책임의 한도는 우리가 쓰는 면적이 아니라, 화재로 임대인에게 발생할 수 있는 손해의 크기를 기준으로 잡아야 합니다. 건물 한 층을 쓰더라도 그 층에서 시작된 불이 건물 전체에 미치면 배상 대상은 건물 전체가 될 수 있기 때문입니다. 임차 면적 기준으로 한도를 소박하게 잡아 두었다가 정작 사고에서 한도가 먼저 소진되는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.

임차 시설은 세 겹으로 준비합니다

정리하면 임차 산후조리원은 세 겹의 준비가 필요합니다. 첫째, 원장님 소유의 인테리어와 집기·설비를 목적물로 올린 화재보험입니다. 이것이 없으면 내가 투자한 자산의 손해가 전부 자기부담으로 남습니다. 둘째, 임차한 건물 자체에 대한 임차자배상책임 담보입니다. 셋째, 다른 층과 인접 건물, 그리고 이용자에게 미친 피해를 덮는 화재배상책임보험과 시설소유자배상책임 담보입니다.

여기서 자주 생기는 오해가 원상회복 의무와 보험의 관계입니다. 임대차계약서의 원상회복 조항이 어떻게 적혀 있느냐에 따라 화재 이후 원장님이 부담할 범위가 달라지고, 그 범위가 곧 필요한 담보의 크기가 됩니다. 계약서 조항과 증권의 담보 범위를 나란히 놓고 맞춰 보는 절차를 한 번 거쳐 두면, 사고 이후에 “이건 누구 몫이냐”를 두고 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다.

임대차계약서에서 미리 봐야 할 조항

임차 운영이라면 보험 증권보다 임대차계약서를 먼저 펼쳐야 하는 경우가 많습니다. 첫째로 시설물의 소유권 귀속 조항입니다. 원장님이 시공한 마감재와 설비가 건물에 부합되어 임대인 소유가 되는지, 떼어 갈 수 있는 임차인 소유로 남는지에 따라 누가 어떤 담보로 준비해야 하는지가 갈립니다. 계약서와 증권이 서로 다른 전제 위에 서 있으면 사고 이후에 반드시 문제가 됩니다.

둘째로 원상회복 범위입니다. 화재로 시설이 손상되었을 때 어디까지 되돌려 놓아야 하는지가 여기서 정해지고, 그 범위가 곧 임차자배상책임의 필요 한도가 됩니다. 셋째로 보험 가입 의무 조항입니다. 임대인이 임차인에게 특정 보험의 가입과 한도를 요구하는 경우가 있는데, 그 조건을 충족하지 못한 상태에서 사고가 나면 계약 위반 문제가 별도로 생깁니다.

넷째로 대위권 포기 특약의 유무입니다. 임대인의 화재보험이 임대인에게 보험금을 지급한 뒤 원인을 제공한 임차인에게 구상하는 것이 일반적인데, 계약서나 증권에 임차인에 대한 대위권 포기가 약정되어 있으면 이 구상이 차단됩니다. 계약 갱신 시점에 협의해 볼 만한 항목이고, 실제로 반영되면 임차인의 부담이 크게 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

화재보험전문가 노영규 · 양심보험연구소

손해보험 실무 22년. 「매출이 오르는 가게는 보험부터 다르다」 저자, 공저 「강남 CEO의 비밀 레시피」. 산후조리원·다중이용업소의 화재보험과 배상책임 설계를 다룹니다.

보험설계사 등록번호 20050776010016 · 보험대리점 지에이코리아(주) 등록번호 2009098136 · 전문가 소개 자세히 보기

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